לקביעת פגישת התאמה בזום

עסקאות פינוי בינוי לטווח בינוני-ארוך (4-8 שנים)

לא כל דירה ישנה היא הזדמנות.
אבל דירה נכונה, באזור נכון, יכולה להפוך לנכס אחר לגמרי.

עסקאות פינוי בינוי מבוססות על רכישת נכס באזור עם פוטנציאל התחדשות עירונית, מתוך מטרה ליהנות מעליית ערך עתידית ככל שהפרויקט מתקדם. אבל כדי שהעסקה תהיה נכונה, לא מספיק לשמוע ש״יש דיבור על פינוי בינוי״ — צריך לבדוק תכנון, היתכנות, מיקום, שלב פרויקט, מחירי שוק, סיכונים וטווח זמן.

ב־Investa אנחנו מלווים משקיעים באיתור ובחינה של עסקאות פינוי בינוי, תוך הסתכלות שמרנית על הפוטנציאל והבנה מלאה של מה יכול להשתבש בדרך.

המטרה היא לא להיכנס לכל פרויקט שמבטיח “פוטנציאל”. המטרה היא לזהות איפה קיימת הזדמנות אמיתית ביחס למחיר, לזמן ולסיכון.

לקביעת פגישת התאמה בזום
לצפייה בעסקאות לדוגמה

מה זה בעצם פינוי בינוי כהשקעה?

פינוי בינוי הוא תהליך של התחדשות עירונית שבו בניינים ישנים נהרסים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים עם דירות חדשות, תשתיות משופרות ולעיתים גם תכנון סביבתי מתקדם יותר.
מנקודת מבט של משקיע, הרעיון הוא לרכוש דירה קיימת באזור שבו יש פוטנציאל לקידום פרויקט כזה, מתוך ציפייה שבעתיד הדירה תוחלף בדירה חדשה או שערכה יעלה משמעותית בעקבות התקדמות הפרויקט.
עם זאת, יש הבדל גדול בין אזור שבו יש שמועות, אזור שבו יש יזם פעיל, אזור שבו יש חתימות מתקדמות, ואזור שבו קיימת ודאות תכנונית גבוהה יותר.

אנחנו ב-Investa מאתרים מתחמים שנמצאים בשליש האחרון של התהליך - מה שמוריד את רוב הסיכון. אנחנו נכנסים למתחמים שצפי קבלת ההיתר בהם הוא 4-6 שנים בלבד.

הרווח לא מגיע מהבטחה - הוא מגיע מהתקדמות אמיתית

פוטנציאל הרווח קשור לעליית ערך ככל שרמת הוודאות עולה

בעסקאות פינוי בינוי, צריך להבין בדיוק מה כבר קרה בפועל, מה עדיין תלוי באישור, ומה המחיר הנכון ביחס לסיכוי ולזמן.

01

רכישה לפני שהפוטנציאל מתומחר במלואו

כאשר השוק עדיין לא מתמחר את מלוא האפשרות להתחדשות עירונית, ייתכן שניתן להיכנס לעסקה במחיר אטרקטיבי יותר.

02

עליית ערך בעקבות התקדמות הפרויקט

ככל שהפרויקט מתקדם בשלבים תכנוניים, משפטיים וביצועיים, רמת הוודאות עשויה לעלות — ובהתאם גם שווי הנכס.

03

קבלת דירה חדשה בעתיד

בעלים של דירה ישנה במתחם שמתקדם, זכאי אוטומטית לדירה חדשה בבניין החדש שייבנה.

04

שיפור סביבתי ותשתיתי

התחדשות עירונית יכולה לשפר את הסביבה, התשתיות, הנגישות והביקוש באזור.

05

פוטנציאל מכירה בשלבי ביניים

לעיתים ניתן לממש רווח עוד לפני השלמת הפרויקט, אם ערך הדירה עלה בעקבות התקדמות משמעותית.

עסקאות לדוגמה שמשקיעים שלנו כבר עשו

מתחם אורות – תמונה 1 1 / 6

מתחם אורות

פינוי־בינוי
תוכנית אושרה, לפני הגשת היתר
עלות העסקה ₪965,000
שווי היום של הזכות העתידית ₪1,540,000
צפי מכירה בעוד 5 שנים (בקיזוז עלויות מכירה) ₪1,873,645
רווח צפוי ₪868,645
הון עצמי בעסקה ₪420,000
תשואה שנתית על ההון העצמי 41.36%
גן סיאטל – תמונה 1 1 / 6

גן סיאטל

פינוי־בינוי
בבחינה בוותמ״ל
עלות העסקה ₪880,000
שווי היום של הזכות העתידית ₪1,470,000
צפי מכירה בעוד 5 שנים (בקיזוז עלויות מכירה) ₪1,788,480
רווח צפוי ₪868,480
הון עצמי בעסקה ₪290,000
תשואה שנתית על ההון העצמי 59.90%
הצדיק מירושלים – תמונה 1 1 / 8

הצדיק מירושלים

פינוי־בינוי
בבחינה בוועדה המחוזית
עלות העסקה ₪905,000
שווי היום של הזכות העתידית ₪1,485,000
צפי מכירה בעוד 5 שנים (בקיזוז עלויות מכירה) ₪1,800,000
רווח צפוי ₪855,000
הון עצמי בעסקה ₪320,000
תשואה שנתית על ההון העצמי 53.44%
בן גוריון – תמונה 1 1 / 5

בן גוריון

פינוי־בינוי
בבחינה בוותמ״ל
עלות העסקה ₪910,000
שווי היום של הזכות העתידית ₪1,450,000
צפי מכירה בעוד 5 שנים (בקיזוז עלויות מכירה) ₪1,764,147
רווח צפוי ₪814,147
הון עצמי בעסקה ₪330,000
תשואה שנתית על ההון העצמי 49.34%
יעקב אבינו – תמונה 1 1 / 7

יעקב אבינו

פינוי־בינוי
תוכנית אושרה, לפני הגשת היתר
עלות העסקה ₪1,100,000
שווי היום של הזכות העתידית ₪1,650,000
צפי מכירה בעוד 5 שנים (בקיזוז עלויות מכירה) ₪2,007,477
רווח צפוי ₪867,477
הון עצמי בעסקה ₪450,000
תשואה שנתית על ההון העצמי 38.55%
הצבי – תמונה 1 1 / 7

הצבי

פינוי־בינוי
בבחינה בוועדה המחוזית
עלות העסקה ₪1,050,000
שווי היום של הזכות העתידית ₪1,650,000
צפי מכירה בעוד 5 שנים (בקיזוז עלויות מכירה) ₪2,007,477
רווח צפוי ₪917,477
הון עצמי בעסקה ₪480,000
תשואה שנתית על ההון העצמי 38.23%

העסקאות המוצגות באתר הן עסקאות אמיתיות אבל להמחשה בלבד. התוצאות משתנות בהתאם לתנאי השוק, אופי העסקה, מימון, מיסוי ונתוני המשקיע.

למי מתאים מסלול פינוי בינוי?

עסקאות פינוי בינוי מתאימות בעיקר למשקיעים שמבינים שמדובר בהשקעה עם אופק בינוני־ארוך, שדורשת סבלנות, ניהול ציפיות ובדיקת סיכונים מוקפדת.

מתאים במיוחד ל:

  • משקיעים שמחפשים הגדלת הון בטווח בינוני־ארוך
  • מי שמוכן להמתין להבשלת תהליך התחדשות עירונית
  • משקיעים שמבינים שפוטנציאל גבוה דורש בדיקות עמוקות
  • מי שרוצה להיחשף לעסקאות עם אפשרות השבחה עתידית
  • משקיעים שמעדיפים להיכנס לעסקה עם תכנית ולא עם שמועה
  • משקיעים שזו לא דירתם היחידה ומחפשים פתרון לפטור ממס שבח (חיסכון של 100-200 אלף ש״ח)

פחות מתאים ל:

  • מי שמחפש רווח מהיר בזמן קצר
  • מי שצריך הכנסה חודשית גבוהה ומיידית
  • מי שלא מוכן להתמודד עם חוסר ודאות תכנונית
  • מי שמחפש עסקה בלי סיכון בכלל
  • מי שלא רוצה להמתין לתהליכים עירוניים ומשפטיים

מה חייבים לבדוק לפני שקונים דירה לפינוי בינוי?

ההבדל בין הזדמנות לסיכון נמצא בפרטים

שלב הפרויקט, היזם, החתימות, התכנון, המחיר והיכולת להחזיק את הנכס לאורך זמן — כל אלה חייבים להיבחן לפני שנכנסים לעסקה.

שלב הפרויקט

האם מדובר בשמועה, בדיקה ראשונית, חתימות, תכנון מתקדם או שלב ודאי יותר

היזם / החברה המקדמת

מי מקדם את הפרויקט ומה רמת הניסיון והיכולת שלו

שיעור חתימות

כמה בעלי דירות כבר חתמו ומה מצב ההסכמות בבניין / מתחם

תכנון עירוני

האם יש התאמה לתכניות העירוניות ולמדיניות ההתחדשות באזור

מחיר רכישה

האם הפוטנציאל כבר מתומחר או שיש עדיין פער הזדמנות אמיתי

טווח זמן

כמה זמן צפוי עד התקדמות משמעותית או אפשרות מימוש

יכולת החזקה

האם המשקיע יכול להחזיק את הנכס לאורך תקופה ארוכה גם אם הפרויקט מתעכב

סיכונים משפטיים

בדיקות בעלות, רישום, חריגות, זכויות והסכמים קיימים

תזרים ביניים

האם ניתן להשכיר את הדירה בזמן ההמתנה ומה איכות השכירות הצפויה

אנחנו לא קונים חלום.
אנחנו בודקים היתכנות.

בדיקה שמרנית לפני החלטה

בעסקאות פינוי בינוי יש הרבה רעש סביבתי: הבטחות, שמועות, שלטים, יזמים, כנסים ומצגות. התפקיד שלנו הוא להפריד בין פוטנציאל אמיתי לבין סיפור שנשמע טוב אבל לא עומד בבדיקה.

1

אפיון המשקיע

מבינים האם המשקיע מתאים למסלול ארוך יותר מבחינת הון, זמן, סבלנות ורמת סיכון.

2

איתור אזורים רלוונטיים

מחפשים אזורים שבהם יש פעילות אמיתית של התחדשות עירונית ולא רק שמועות.

3

בדיקת שלב הפרויקט

בודקים האם קיימים יזם, חתימות, תכנון, מסמכים, התקדמות מול הרשות ונתונים שמחזקים את ההיתכנות.

4

ניתוח מחיר מול פוטנציאל

בודקים האם המחיר הנדרש משאיר פוטנציאל רווח אמיתי, או שהשוק כבר תימחר את ההשבחה.

5

בדיקות משפטיות ותכנוניות

מלווים את הבדיקות מול אנשי המקצוע כדי להבין בעלות, זכויות, מגבלות והשלכות עתידיות.

6

בדיקת תזרים בזמן ההמתנה

בוחנים האם ניתן להשכיר את הנכס, מה צפי ההכנסה ומה עלויות ההחזקה בזמן ההמתנה.

7

בניית תרחישים

מציגים תרחיש שמרני, תרחיש בסיסי ותרחיש אופטימי, כדי להבין גם מה עלול להתעכב.

8

ליווי לאורך הדרך

גם לאחר הרכישה, המשקיע מקבל ליווי ומעקב אחר התקדמות העסקה והאפשרויות למימוש.

הטעויות שהופכות “פוטנציאל” לסיכון מיותר

לא מתאהבים בסיפור לפני שבודקים את העובדות

בעסקאות פינוי בינוי, הטעות הגדולה ביותר היא להתאהב בסיפור לפני שבודקים מה באמת קרה, מה עדיין פתוח ומה המחיר ביחס לרמת הוודאות.

!

לקנות לפי שמועה

“יש דיבור על פינוי בינוי” זו לא בדיקת היתכנות. צריך להבין מה באמת קיים בשטח.

!

להתעלם מהזמן

גם פרויקטים טובים יכולים לקחת שנים. מי שלא מתאים לו לחכות עלול להיכנס ללחץ ולמכור בתזמון לא נכון.

!

לשלם מחיר שכבר מגלם את כל הפוטנציאל

אם המחיר כבר גבוה מדי, המשקיע עלול לקחת את הסיכון בלי להישאר עם מספיק פוטנציאל רווח.

!

לא לבדוק את מצב הבניין והדיירים

התנגדויות, בעיות רישום, יחסים בין בעלי דירות או מבנה מורכב יכולים לעכב פרויקט משמעותית.

!

לא לבנות תרחיש שמרני

עסקה צריכה להיבחן גם לפי מצב שבו הפרויקט מתעכב או לא מתקדם בקצב הצפוי.

רוצים לבדוק אם פינוי בינוי מתאים לכם?

עסקת פינוי בינוי יכולה להיות הזדמנות מעניינת להגדלת הון, אבל היא דורשת סבלנות, בדיקות מקצועיות והבנה של הסיכון. בפגישת התאמה נבחן האם המסלול הזה מתאים למטרות, להון ולטווח הזמן שלכם – או שאולי נכון לבדוק מסלול השקעה אחר.

לקביעת פגישת התאמה בזום
שליחת הודעה בוואטסאפ

office@investa.co.il
058-6872833

שאלות נפוצות על עסקאות פינוי בינוי

תשובות קצרות לפני פגישת התאמה

משך הזמן משתנה מאוד ותלוי בשלב הפרויקט, התקדמות התכנון, הסכמות הדיירים, הרשות המקומית, היזם ותנאי השוק. אנחנו משתדלים לכוון לעסקאות שמשך הזמן עד המכירה יימשך בין 4-8 שנים.

כן. והאמת שרצוי. ברוב המקרים נמליץ למשקיע למכור עוד לפני קבלת ההיתר, אז רוב הרווח כבר מגולם בעסקה. הכל תלוי במטרות ובמיסוי של המשקיע.

השאיפה בעסקת פינוי בינוי היא שהדירה תהיה מושכרת בזמן ההמתנה עד קבלת ההיתר, לכן חשוב לבחון את מצב הדירה ומיקומה ולדעת מראש האם נדרש לחשב עלויות רענון / שיפוץ לפני שרוכשים. לאחר פינוי הדיירים, השכירות כבר תשולם ע״י היזם.

לא. בניין ישן הוא רק נקודת פתיחה אפשרית. צריך לבדוק זכויות, מדיניות עירונית, מתחם תכנוני, הסכמות דיירים, יזם, כדאיות כלכלית ונתונים נוספים.

הסיכון המרכזי הוא שהפרויקט יתעכב, לא יתקדם בקצב הצפוי או שהמחיר ששולם כבר יגלם יותר מדי מהפוטנציאל. לכן אנחנו עובדים לפי בדיקה שמרנית ולא לפי הבטחות.

לא. אין התחייבות לקידום או השלמת פרויקט. הליווי נועד לבדוק את הנתונים, להעריך את הסיכונים ולבנות תרחישים, אך החלטות תכנוניות וביצועיות תלויות בגורמים רבים.