השקעה בנדל״ן בחו״ל הפכה בשנים האחרונות לאופציה מפתה עבור משקיעים ישראלים רבים. מחירי כניסה נמוכים ותשואות ברוטו גבוהות במיוחד נראים אטרקטיביים במבט ראשון, במיוחד על רקע מחירי הנדל״ן הגבוהים בישראל. אך מאחורי המספרים המרשימים מסתתרת שכבה של סיכונים שרבים אינם מביאים בחשבון. מטרת המאמר היא להציג תמונה מאוזנת – היתרונות מול הסיכונים – כדי שההחלטה תתקבל בעיניים פקוחות.
היתרון – מחירי כניסה נמוכים
היתרון הבולט ביותר הוא נקודת הכניסה. בערים מסוימות בחו״ל אפשר לרכוש נכס שלם בסכום שבישראל בקושי יספיק להון עצמי. עבור משקיע עם הון מוגבל, זו הזדמנות לרכוש נכס במלואו במקום חלק קטן ממנו, ולעיתים אף לפזר בין כמה נכסים.
היתרון – תשואות ברוטו גבוהות
שווקים מסוימים בחו״ל מציגים תשואות ברוטו שנראות גבוהות משמעותית מהמקובל בישראל. חשוב לזכור שמדובר בתשואה ברוטו – ולפני שמתלהבים, יש לבחון מה נותר ממנה נטו לאחר כל ההוצאות והסיכונים הייחודיים להשקעה מרחוק.
הסיכון – חשיפה למטבע
כאשר ההכנסה מהנכס מתקבלת במטבע זר, המשקיע חשוף לתנודות שער החליפין. תשואה נאה במטבע המקומי עלולה להישחק כליל כשממירים אותה לשקלים, אם המטבע נחלש. חשיפה מטבעית היא סיכון אמיתי שקשה לשלוט בו ואינו קיים כלל בהשקעה מקומית.
הסיכון – ניהול מרחוק
זהו אולי הסיכון המהותי ביותר. נכס במרחק אלפי קילומטרים אינו ניתן לפיקוח אישי. המשקיע תלוי לחלוטין בגורם ניהול מקומי שהוא לרוב אינו מכיר, ואינו יכול לבקר בנכס, לפקח על תיקונים או לוודא שהשוכר משלם. תלות מלאה בצד שלישי מרוחק היא סיכון ניהולי שקשה להפריז בו.
הסיכון – מיסוי כפול ומערכת משפט זרה
השקעה בחו״ל כפופה למערכת מס זרה, ולעיתים למיסוי כפול – במדינה שבה נמצא הנכס וגם בישראל. בנוסף, כל סכסוך משפטי – מול שוכר, מול קבלן או מול רשות – יתנהל במערכת משפט זרה, בשפה זרה ולפי חוקים שהמשקיע אינו מכיר. עלויות הייעוץ המשפטי והמיסויי בחו״ל עלולות לכרסם משמעותית בתשואה.
הסיכון – נזילות נמוכה
מכירת נכס בחו״ל לרוב איטית ומורכבת יותר ממכירה בישראל. שוק מקומי לא מוכר, קושי במציאת קונים והליכי העברת בעלות זרים עלולים להאריך את זמן היציאה. משקיע שיזדקק לכספו במהירות עלול למצוא את עצמו כלוא בנכס.
למה משקיעים ישראלים רבים מעדיפים התמחות מקומית
לנוכח מכלול הסיכונים, משקיעים ישראלים רבים מגיעים למסקנה שהיתרון בהשקעה קרובה, שאותה אפשר לראות, לפקח עליה ולבקר בה, שווה יותר מתשואת ברוטו מנופחת בשוק זר. בקרה קרובה, היכרות עם המערכת המשפטית והמיסויית, ויכולת לנהל את הנכס באופן אישי – כל אלה מפחיתים סיכון באופן מהותי.
באינווסטה בחרנו בהתמחות מקומית ועמוקה בשוק הנדל״ן בבאר שבע דווקא מסיבה זו. היכרות אינטימית עם השוק, נוכחות פיזית ובקרה צמודה מאפשרות למשקיע ליהנות מהזדמנויות אמיתיות תוך שליטה ובקרה – במקום להסתמך על מספרים ממרחק אלפי קילומטרים.
רוצים לבחון השקעה מקומית עם בקרה צמודה במקום סיכוני חו״ל? קבעו פגישת אפיון עם אינווסטה.
