אחת הטעויות הנפוצות ביותר בעולם ההשקעות בנדל״ן היא בחינת נכס לפי מספר אחד ויחיד: "כמה אחוז תשואה זה נותן". בפועל, המילה תשואה מסתירה מאחוריה שלושה חישובים שונים לחלוטין, שכל אחד מהם מספר סיפור אחר. משקיע שלא מבחין ביניהם עלול לקבל החלטה על בסיס מספר מנופח שאינו משקף את התמונה האמיתית. במאמר זה נסביר את ההבדל בין תשואה ברוטו, תשואה נטו ותשואה על ההון העצמי, ונציג דוגמת חישוב מספרית מלאה.
תשואה ברוטו – המספר השיווקי
תשואה ברוטו היא החישוב הפשוט ביותר: דמי השכירות השנתיים חלקי מחיר הנכס. אם רכשתם דירה במיליון שקלים והיא מושכרת ב-4,000 שקלים בחודש, כלומר 48,000 שקלים בשנה, התשואה ברוטו היא 4.8 אחוזים.
זהו המספר שמופיע לרוב במודעות ובמצגות. הוא נוח, קל לחישוב ומרשים לעין, אך הוא מתעלם לחלוטין מכל ההוצאות הכרוכות בהחזקת הנכס. תשואה ברוטו יכולה לשמש להשוואה ראשונית גסה בין נכסים, אך היא אף פעם לא תשקף את מה שבאמת ייכנס לכיס.
תשואה נטו – מה שבאמת נשאר
תשואה נטו לוקחת את אותם דמי שכירות ומורידה מהם את כל ההוצאות השוטפות. זהו המספר שקובע, משום שהוא מתאר את הרווח הריאלי מהנכס.
ההוצאות שחייבים לכלול בחישוב כוללות: תחזוקה שוטפת ותיקונים, ביטוח מבנה, מסים ותשלומי רשות מקומית ככל שחלים על הבעלים, דמי ניהול אם הנכס מנוהל על ידי גורם חיצוני, ועד בית, וכן עלויות המימון – הריבית על ההלוואה. חשוב במיוחד לכלול גם רכיב שרבים שוכחים: תקופות ריקות. דירה שעומדת ריקה חודש בין שוכר לשוכר מאבדת כשמונה אחוזים מהכנסתה השנתית.
דוגמת חישוב מלאה
ניקח את אותה דירה במיליון שקלים עם שכירות של 48,000 שקלים בשנה. נניח את ההוצאות הבאות: ריבית משכנתה 14,000 שקלים בשנה, תחזוקה ותיקונים 3,000 שקלים, ביטוח 1,200 שקלים, ועד בית ומסים על חשבון הבעלים 2,000 שקלים, ורזרבה לתקופות ריקות בשיעור שני אחוזים מהשכירות, כלומר כ-960 שקלים.
סך ההוצאות: כ-21,160 שקלים בשנה. ההכנסה הנקייה: 48,000 פחות 21,160 שווה 26,840 שקלים. התשואה נטו על מחיר הנכס היא אפוא כ-2.7 אחוזים – כמעט מחצית מהתשואה ברוטו.
תשואה על ההון העצמי
כאן נכנס לתמונה המינוף. תשואה על ההון העצמי מחשבת את הרווח הנקי ביחס לכסף שהוצאתם מהכיס בפועל, ולא ביחס למחיר הנכס המלא.
אם רכשתם את הדירה עם הון עצמי של 300,000 שקלים ומשכנתה על היתרה, הרי שהרווח הנקי של 26,840 שקלים מתייחס להשקעה של 300,000 שקלים בלבד. התשואה על ההון העצמי היא כ-8.9 אחוזים. המינוף מגדיל את התשואה על ההון, אך גם מגדיל את הסיכון – ולכן חייבים לבחון אותו בזהירות.
למה תשואה נטו היא מה שקובע
תשואה ברוטו מוכרת נכס. תשואה נטו מנהלת אותו. משקיע מנוסה בוחן תמיד את המספר הנקי, מפני שהוא זה שקובע האם הנכס מייצר תזרים חיובי או מכביד על הכיס מדי חודש.
באינווסטה אנו מלווים משקיעים בבחינה מדוקדקת של כל רכיב הוצאה, עם היכרות עמוקה עם שוק הנדל״ן בבאר שבע – עיר שבה מחירי הכניסה מאפשרים לרוב יחסי תשואה נטו נוחים יותר מאשר במרכז הארץ. חישוב מדויק ומקצועי הוא הבסיס לכל החלטת השקעה נכונה.
רוצים לבחון תשואה נטו אמיתית של נכס לפני שאתם משקיעים? קבעו פגישת אפיון עם אינווסטה.
